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专家:春节后各地房价调整将成必然趋势
http://internal.dbw.cn/   2009-02-09 10:07:30
 

  为刺激经济,国务院正在抓紧制定产业振兴规划,其中钢铁、汽车产业振兴规划已出台,装备制造、造船、石化、轻工、纺织、有色金属、电子信息的振兴规划预计也将次第出台。乐观地估计,房地产将会搭上国务院产业振兴规划的“末班车”。

  专家认为,从已经出台的钢铁和汽车产业振兴计划来看,大都着眼于方向性的描述,仍有许多细节需要完善。预计未来出台的房地产业振兴规划也将注重短期以降低成本、刺激销售为主,长期以产业方向趋优化建设为主。房地产作为我国经济的重要支柱产业,如果搭上振兴规划“末班车”,无疑会提振行业信心。

  新政出台仍有较大不确定性

  全球金融危机爆发后,中央政府已及时调整了政策,如提出促进经济发展十条措施,公布了两年投资4万亿元的经济振兴计划;在国务院常务会议上再次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业等等。这些措施有的针对宏观经济,有的是直接针对房地产行业,总体而言都为房地产行业的健康稳定发展创造了比较良好的环境。

  申银万国证券研究所最近发布的报告认为,未来一个月的政策将以延续前期政策为主,不会出台新的刺激政策。一是前期出台政策已经较为密集,政府需要时间去观察政策效果,住房和城乡建设部也要求地方政府不能越权出台刺激政策;二是从惯例来看,3月“两会”召开将为下一阶段的政策走势定调,在此之前也将形成一个“政策真空期”。

  专家认为,即便房地产搭上国务院产业振兴规划的“末班车”,能带来的新空间也不会太大,具体来说,购房退税、土地出让金减免、90/70(即套型建筑面积90平方米以下住房占城市住房开发总量70%以上)政策松绑等或将陆续出台,进一步出台措施减轻房地产开发商资金压力,房地产信托投资基金(REITs)或将顺势推出。可以明确的是,政府将进一步加大保障性住房的支持力度,今后“保障性住房(低端市场)+商品房(中高端市场)”的行业格局将逐渐清晰起来。

  但是这些措施的逐步出台将有一个过程,甚至还有很大的不确定性,包括近日有报道称重庆市将暂停“购房退个税”政策等,都为房地产业能否搭上振兴规划“末班车”带来不确定性。

  易居中国分析师杨红旭认为,从目前形势来看,即便房地产进入国务院产业振兴规划,也很难改变行业短期内继续下行的趋势。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,按最乐观估计,房地产市场至少要到下半年才会出现回暖迹象。

  节后房价调整将成必然

  近期,政府在出台一系列财政、税收政策后,开始希望通过鼓励开发商降价来刺激销售回升。在此之前,曾出现部分地方政府阻碍开发商降价的情况,此次住房和城乡建设部“救量不救价”的表态将消除这一障碍,有利于房价的下调。

  申银万国分析师认为,开发商在今年上半年的降价意愿将进一步增强。一是库存的积压导致自身的资金压力不断变大,企业需要通过消化库存尽快回流现金;二是业界对未来的预期相对悲观,对于经济前景的看淡以及房地产市场走势的不清楚,使得大多数开发商倾向于更快地降价出货;三是政府也在积极引导开发商降价促销。因此判断春节后各地房价调整将成必然趋势。

  在当前市场低迷的状态下,如果企业自身没有充足的现金储备,唯一办法就是降价促销,尽快回笼资金。在这方面,万科是一个明显的例子。从2007年底开始,万科就开始逐步实施降价计划,并收到较好效果。虽有争议,但万科获得了实实在在的现金流回笼。

  市场集中度将大幅提高

  根据各上市公司公布的2008年最新销售数据,万科作为我国最大的房地产开发企业,市场占有率为2.6%。另外,中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示,中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重,2006-2008年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看,我国的房地产企业有必要进行适度整合,淘汰一些企业,鼓励大型房企的规范化和规模化运营。众所周知,我国房地产企业融资渠道非常狭窄,主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等,而民营房地产企业的融资环境更加恶劣,这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”,以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临,这些企业很可能就输在“对赌协议”上,失去控股权。在这种铤而走险的压力下,业内人士预计行业将进一步整合,企业的优胜劣汰将大幅提高市场集中度。


作者: 魏宗凯    来源: 市场报     编辑: 杨禹

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