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中央党校专家称房价收入比恶化 应鼓励小产权房
http://internal.dbw.cn/   2009-12-03 09:03:59
 

 


资料图片:周天勇

  本报讯著名经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授在接受《经济参考报》专访时说,我国城市房价太高,从深层次看,与高度垄断的招拍挂体制、地方政府卖地财政、不征收房产税而使房屋投资和投机加剧等有关。土地和房屋制度,已经到了非改革不可的地步了。

  周天勇说,我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争,房地产领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。现行财政体制使卖地收益最大化成为政府政策和行为的必然取向,这些体制的问题只能靠改革来解决。

  周天勇认为,首先,关于城市建设用地的思路要进行调整,即粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。土地资源要在吃饭和居住方面合理进行分配。要严格限制农村宅基地的供应,适当扩大城市住宅用地的供应。政策上应当允许符合规划的集体建设用地,不再经过征用,直接进入土地建设市场;允许在一些人口集中的大村子、小集镇、小城镇、城市郊区,建设多层的小产权房,以利于村庄的整理,腾出更多的土地来。

  为解决土地房屋领域中的难题,稳定和降低房价,周天勇提出一揽子综合配套的调整和改革建议:

  一是把政府寡头垄断的土地招拍挂供应市场,改革为信息对称和供给方也充分竞争的市场;二是把政府一次性将土地和房屋几十年的收入,改变为长期可持续的收入;三是把建设中分散繁多的有关房屋税费,改革为购买后的房产税,政府用税收来增加购房投资和投机的成本,调节贫富差别。

  针对土地市场结构问题,周天勇提出,国土资源部门需要立法限制地方政府囤地;在符合建设规划的前提下,集体土地、城镇国有土地,不论什么类型,全部自由地进入市场;能供应的土地,经常性地在市场挂牌;形成县、中心地区、省,甚至全国性的交易市场;对大面积购买囤积土地的开发商进行限制。

  周天勇说,改革越拖越难,晚改不如早改,应当考虑社会大多数人的利益,考虑国家和民族长期的利益,避免因居住和房价问题而引起社会动荡,实现人民的乐业和安居。

  房价太高,而且持续上涨,超过了城镇居民收入增长形成的购买能力;迁移入城的农民,更无能力在城市中购买住宅。与世界各国城市化道路不一样的是,中国当前和未来迁移城市的几亿人口不能永久留在城市,青壮年到城市工作,老年回农村,人口在城乡间剧烈流动,家庭不能团圆,农村老龄化快于城市,这种状况,必定会给中国二三十年后的社会造成极不稳定的麻烦。房价太高,从短期看,与流动性过多等等有关;从供需看,与城市建设的住宅用地供应不足有关;而从深层次看,与高度垄断的招拍挂体制、地方政府卖地财政、不征收房产税而使房屋投资和投机加剧等等有关。土地和房屋制度,已经到了非改革不可的地步了。这些描述,就是本报记者专访著名经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授获得的感受。

  中国目前的房价收入比严重恶化

  经济参考报:周教授,今年以来,您就土地和房产体制的改革发表了一系列观点,今天我们拟就土地招拍挂体制和地方政府卖地财政体制及住房相关政策制度的问题,以及如何进行改革,想请您谈谈看法。

  周天勇:目前房地产领域成了经济、社会的一个热点,一是房价持续上涨,远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力;二是许多城市中的大企业,甚至大型国有企业,天价购买土地,成为“地王”,进一步推高了房价的预期。之所以热,是因为这个领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。

  一般来说,政府以权力来分配土地、房产建设经营和消费所形成的利益,在中国,主要是通过出让金和垄断性的市场、税收、收取各种费、让开发商承担配套等等来实现。与土地和房产有关的企业主要是利用资本、政策机会等等,获得其中的利益,特别是利用需求远大于供给来分配,假定供应量只有五百套,但是需要的房屋是五千套,那么房地产商五百套价格定位就在能买得起这五百套的消费者层次;房地产商也采取囤地的措施,使供给始终小于需求;而作为买方的居民,在需求大于供给的局面上基本上没有讨价还价的话语权。

  土地和房屋问题,如果调控不当,会影响经济和社会的稳定。城镇居民能不能买得起房,主要取决于其收入水平与房价水平的关系。据大部分学者的研究,房价与居民收入比在3到6之间合适,不宜超过7。2008年在我们全国统计,中等收入户的房价收入比为8.23,已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内,中低收入的居民占全体居民的60%,加上每年需要向城镇转移的农民人口,85%的家庭没有购买住宅的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化,已经到了不得不解决的地步了。

  经济参考报:我看到您提出,2009年房价上涨,是招拍挂、政府卖地、房产税基本为零等体制不合理的一次集中暴发。但是,有些学者认为,2009年房价上涨,主要是由贷款投放过多而流动性过多形成的。您怎么看?

  周天勇:房价持续上涨,并且高于居民收入增长的速度,其原因是复杂和综合性的。从供求上来看,有土地和房屋供给不足的原因,有我说的体制性的原因。短期的流动性过多,也会推动地价和房价的上涨。

  现在许多人担心,2010会是一个通货膨胀年。2009年一年,可能有十万亿贷款的投放,有的进入了投资建设,有的进入了股市,有的形成票据和存款循环。但是,从目前和未来的流向看,明年最麻烦的一个事是有一部分流动性可能跑到了房地产市场,加上赌人民币升值的投资需求,热钱进入,而房地产又不能很快增加供给。房价如果不加以调控,2010年我认为上涨的可能性较大。

  房价上涨必定与土地的供应规模和供应方式有关

  经济参考报:有看法认为,房价上涨与土地的供应无关,我看到您的一些不认同的观点,您能不能谈谈?

  周天勇:房价的上涨,不可能与土地的供应多少无关系,否则,在经济学道理上讲不通的。中国最大的一个两难问题是人口众多与耕地较少,你是实行严格的控制制度,用耕地来保证粮食安全呢?还是用一部分耕地来满足住房的建设需求,防止房价上涨过快?不可能严格控制土地用于住宅建设,而住宅价格不上涨。当然,有些地区是全国人民,甚至是全世界的人来买房,这样地区的房价上涨,有其特殊的供给与需求原因。中国目前的城市化水平只有46%左右,比人均GDP3200美元水平的国家和地区,低了15个百分点以上。就目前城镇房屋存有量和城镇人口相比,我们住房缺口在50亿平方米左右。如果我们未来30年,城市化水平提高到70%,城市就要增加4亿人口,如果对住宅用地供给不平衡,房价将还会持续上升。

  经济参考报:2009年大家的一个关注点是房地产商的囤地,您认为这对房价有影响吗?

  周天勇:囤地,是控制土地供给与需求格局的一种经营行为。也就是控制土地用来建设房屋的量,使其供给小于需求,在房价较高时,将地转卖给其他用地商,或者自己建房,谋取更多的利润。囤地,不光是房地产商在囤地,实际上地方政府也在囤地。地方政府将城郊和农村的集体土地,以较低的价格征用过来,先储备起来,控制供应量,创造供给小于需求的局面,等本地房屋价格因此而上升时,再将其进入招拍挂,这时政府就获得了囤地的最大收入。房地产商和地方政府的这种因囤地多得的收入,必然要进入房价,这是导致房价上升的一个很重要的原因。

  土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首

  经济参考报:房价后面的关系和问题这样复杂,您认为,稳定和降低房价,能让大多数居民能买得起房,最主要的努力方向是哪里?

  周天勇:我认为,中国房价“一放就猛涨,一控就冷”的深层次原因,除了土地供应不适应城市化的需要外,特别重要的原因是体制不顺,包括目前土地招拍挂、地方政府卖地和房屋持有成本太低等等。体制不顺要靠改革来解决。

  经济参考报:众所周知,土地招拍挂竞价出让,是我国从协议划拨土地到土地市场化分配的一项重大改革,您为什么说它是导致房价上涨的第一个深层次原因呢?

  周天勇:当然,将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂出让,这在土地资源的分配上是一个大进步。但是,市场结构的改善是一个非常复杂的问题。从经济学方面看,市场结构基本的构成是供给与需求,基本类型有垄断与竞争,但是细分起来,它有供给竞争与需求竞争型、供给垄断和需求竞争型、供给竞争与需求垄断型、供给垄断和需求垄断型四类。实际上我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场。

  这种高度寡头垄断的土地买卖市场,还有它自己的一些特点:1、要出让的土地,挂是不连续挂的,是间断性的,有的在某家报纸上只刊登一天,许多购买者不知道;2、可能挂和拍之间时间很短,导致即使知道的购买者,也来不及了解有关土地的信息,信息不透明,不对称;3、土地出让在县、市、省、全国之间没有联网,没有形成一个市场体系;4、一些地区在土地招挂拍方面,免不了内部交易。加上地方政府财政多收的利益驱动,这种招拍挂体制,实际上已经沦为了地方政府高价卖地的一种非常顺手的操作机制。从今年土地招拍挂价格暴涨和房价上涨的情况来看,招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。

  经济参考报:这样复杂,那么,地方政府财政在土地和房产方面有哪些利益呢?土地几十年出让的体制有什么问题,与房价有什么关系?

  周天勇:政府卖地是有利益驱动的。目前,财政正规渠道中央拿走太多,地方收入主要是卖地和收费罚款,2007年的财政,许多地方政府的收费罚款的部分占到30%多,地方政府卖地加上土地几项税的收入占整个总收入的40.7%,房屋成本中政府税费在40%-50%。地方政府搞建设要花钱,养人要花钱,搞公共服务要花钱。因此,它需要有来更多钱的道。卖地收益最大化,必定成为其政策和行为的取向。

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作者:    来源: 国际在线-经济参考报     编辑: 邵春英

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