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北京二手房进入百万元时代 明年或再涨
http://internal.dbw.cn/   2009-12-10 07:28:21
 

 

  连北京的二手房都已经跨入百万元时代,高房价给大家带来比较大的心理冲击,不仅改善住房的梦难以实现,而且还会影响到社会财富的分配。

 

  中国指数研究院副院长黄瑜称,土地本来就稀缺资源,如果是土地供应量减少,那么要的人又多,供给和需求不是很对称,对价格肯定会起一定的带动作用。

 

  中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立(博客)称,土地供应减少,与货币政策有很大关系,因为地方政府有了银行充足的资金供给,对土地出让金的依赖程度下降,就不急于卖土地,所以这也是地方政府今年在房地产红火的情况下,土地供应减少的一个很重要的原因。

  中国新闻网12月10日报道 经济半小时12月9日电视剧《蜗居》的热播带动了大家对房价的关注,而近期节节走高的房地产数据更刺激了购房者的神经。您眼中的房价是不是太高了?高房价会给您的生活带来什么影响?我们《经济半小时》栏目在网易、MSN等网站上展开了百万网友房价问卷调查,期待您的积极参与,发表自己的看法。

  在展开这次网络问卷调查的同时,我们也对各地房价进行了实地调查。先来看看北京,刚刚过去的11月份,北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%,成交套数和增幅均达到今年以来的最高值。而京城二手房均价更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

  这个数字说明了什么?最近我也去一些中介公司看了看,发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代,市民对此有什么样的感受呢?一起来看看。

  市民:“老百姓光收入才多少钱,两辈子我都挣不出这房钱来,这不是疯了吗,你说房价是不是疯了,我就觉得好像是不可思议一样,按我想的现在应该是最高点了,但我担心是不是还会涨到4万,所有同志大家说起来这房价,说实在的都晕菜,包括您,要不否则的话您今天也不会站在这采访这问题,对不对,这是都晕菜的一件事。”

  在北京,买不起房的人很迷茫,那么,拥有房产,看着房价上涨的人是不是心里乐开了花?

  记者:“您现在自己买的有房吗?”

  市民:“对,自己买的,但是现在房子增值了,您是一种什么样的感受,增值了也不够

  增值了我们也不卖,你卖了以后没地住,我卖了这套房子,我还买不起别的房,相比较来说还是贵,太贵。”

  21世纪不动产的工作人员告诉记者,房价从年初到现在,有的楼盘价格已经翻了一倍,高房价的压力下,小户型开始热卖。

  “小户型成交的越来越多,40平米到90平米之间非常多,那这说明了什么,说明现在房价居高不下,工资也不涨只能买小户型。”

  采访中,虽然买了房的,没买房的对高房价都不满意,但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。

  尹中立:“房价的大幅度上扬,就会导致社会贫富差距的进一步的扩大,因为有房子的人,毫无疑问他是有钱的人,有钱的人会更加有钱,然后没钱的人没买房子的人,就会更加贫困,它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟,会越来越大。”

明年房价继续上涨?

  从对这几位北京市民的反应,多少也说明,高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的,不仅改善住房的梦难以实现,而且还会影响到社会财富的分配。

  不管是买了房的还是没买房的,房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说,住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围,6-7倍以上居民购房就已非常困难。2008年,北京市城镇居民人均可支配收入为24725元,那么,现在的北京房价又涨到多少了?我们来看一看。

  “我现所在的位置是在北京的东四环,我身后的万科蓝山这个项目,也于今天开盘了,它也对这一地区的房价,给出了一个最新的价格,那么这个价格又是多少,我们去看一看。”

  记者:“五层左右的是29000元每平米?”

  销售人:“中间是3万元每平米,高层是3万以上。”

  记者计算了一下,以每套160平米计算,每套房子的价格就高达五百万元左右,但这样的价格并没有吓走买房人,前来签约付款的还是络绎不绝。

  “在北京最近开盘的楼盘中,万科蓝山的价格并不是最高的,我们现在也来到了位于

  二环和三环之间的,三里屯SOHO,那么它的价格又是多少,我们准备去看一看。”

  当记者来到三里屯soho售楼处时,交易大厅已经有不少前来看房的人,销售人员告诉记者,今天只有15套房子推出来。

  “按揭的话大概在42000到48000之间不等。”

  马驹桥开车到国贸,大概需要30分钟的时间,但这个名叫融科·香雪兰溪的楼盘价格每平米也涨到了12000元以上。

  记者:“一期是多少?”

  “一期七八千。”

  记者:“什么时候?”

  “今年4月份,现在二期都卖到12000元每平米了,翻倍了。”

  从调查情况看,北京房价全面上涨。

  “不同类型的二手楼盘不太一样,在外销的或者比较高档的公寓这边,我们看到剧烈的涨幅已经到了40%左右,从年初到现在积累的幅度比较大,那么相对来说更中低端一点的楼盘幅度可能没有这么大,那也是有个25%以上的涨幅。”

  卢航还告诉记者,根据他们统计,从2004年开始,北京每年一二手房的交易量在二三十万套之间,但2007年受经济危机影响,交易量出现了严重的下跌,因此他们预计今年一二手房的成交量应该在45万套左右,由于新房供应没有改善,所以房价应该超过目前的水平。

  “但是今年一个非常万幸的情况,就是我们在年初预计的,今年下半年的房地产价格的报复性反弹会比现在严重的多,但没有发生的是一个最主要的原因,还是放大量的二手房,因为看到周边的新房,把价格拉的很厉害,开始进入到这个市场里头,一定程度上使得房价有了比较大程度的平抑,否则今年到今年年底的话房价还不止是今年的这样一个房价。”

  就在很多市民反映房价高的离谱的时候,北京华远集团董事长任志强(博客)却表示,明年房价还会继续上涨。

  “11月份北京的库存,所谓的库存已经少于10万套了,从来没有过的10万套什么概念,今年大概要卖15到17万套房子不够一年卖的,如果要按这样算的话大概8个月的存量,可是我们这个房子,所谓存量是指领了销售证,领销售证可能还在地平线,房子还没起来,那么等到房子起来,可能要有一年半的周期,如果你这个库存量不能满足这一年半的周期,也就是说房子没盖完的时候全都卖光了,后头又跟不上,因为我们供应量是在减少,新开工在减少,它肯定会涨价,没什么可讨论的。”

谁把北京的房价送上了一条快车道?

  在任志强看来,北京的房价还会继续上涨,他判断的依据就是商品房的供给出现了短缺,库存量、供应量跟不上销售量。

  他这个分析是从供需关系着手的,从这个角度看,对房价产生影响的第一个因素就是土地供给。那我们就先来看一看,北京的住宅用地现在到底有多少?是不是土地在推动房价的暴涨?

  今年北京市计划的住宅用地只有1300公顷,比去年减少了24%。在北京市国土局的网站,记者也看到,这1300公顷的住宅用地中,计划用来建商品房的土地只有700公顷,这一数字远远低于2008年的1000公顷、2007年的1200公顷。

  中国指数研究院副院长黄瑜:“土地本来就稀缺资源,然后再加上,如果是土地供应量减少的话那么要的人又多的话,如果供给和需求不是很对称的话,对价格肯定自然会起一定的带动作用。”

  开发商为了抢地,北京的天价地王也像雨后春笋般冒了出来。那么,北京市为何压缩商品房用地规模,引发出一个个地王?任志强告诉记者,北京为了建设850万平米的保障性住房,而压缩了商品房的用地。

  任志强:“你要加保障性住房,另外增加土地指标,你不能在增加保障性住房时候,去挤商品房的土地用地指标,这种挤的办法最后商品房的供给越来越少,投资上不去产量上不去,供不应求的现象越来越严重。”

  那么,北京今年为何在增加保障性住房的同时,不另外增加用地指标?中国社科院地产专家尹中立也做出了自己的分析。

  尹中立:“土地供应为什么会减少,这与货币政策也有很大关系,因为地方政府有了银行的充足的资金的供给,它就对土地出让金的依赖程度会下降,它就不急于卖土地,所以这也是地方政府今年在如此房地产红火的情况下,土地供应减少的一个很重要的原因。”

  住宅用地供应减少的情况下,北京的土地价格一路上涨,根据中国指数研究院的统计,截止到11月23日,北京住宅用地的价格已经达到4933元每平米,同比上涨31%。

  任志强:“北京估计今年土地出让金超过800多亿元了,往年连续几年也就500多亿,今年可能要突破800亿,上海也是只完成了50%不到,30%几的土地供应量,但是比原来年初定的360亿的土地出让金,他拿了500多亿,早就完成任务大大超支,那也就说你,如果再把它土地缩小,量缩小的话一样道理,这地还会更贵房子也会更贵。”

  中国指数研究院副院长黄瑜:“其实这个各地的土地财政,是已经叫第二财政,大家都以各个城市很多城市都是这样的,有些基本上,能够占到财政大概30%,很多很多城市都能占到,甚至高的话能到70% 80%。”

  土地供给减少,开发商高价抢地,市场供需不平衡,把北京的房价送上了一条快车道,一般老百姓的收入难以追上房价上涨的脚步。

  这还只是从房地产市场的供需关系来分析房价走势,实际上,我们在调查中发现,一些开发商还通过特殊的销售方式,在抬高房价。

是否个别开发商乘机哄抬房价?

  前面我们看到,土地供应的减少在进一步推动北京房价快速上涨。10月份北京商品住宅销售价量齐升,四环内的平均售价达到19750元,四至五环路达到17391元,五至六环路平均售价首次破万,达到10314元。

  火爆的楼市是供需关系决定的,但也不排除个别开发商乘机哄抬房价的影响。我们的记者在采访中就遇到有开发商采用了一种早在2006年就被建设部、发改委、工商总局明令禁止的销售手法。他们是怎么干的?

  记者注意到11月29日到12月1日,在搜房网上,三里屯soho的均价从每平米4万元上升到42000元,3天时间里每平米涨了2000元,这样的奇迹,三里屯soho是怎么做到的?记者也来到了销售现场。

  “18和19层这两个层上保留的东西,一直没卖就想等到今天来售,所以很多客户都没买上。”

  这样的说法让记者警觉起来,因为这和国家要打击的捂盘惜售、抬高房价的行为很相似。

  “因为咱们公司保留了一部分,当时开盘之前有200多个客户要买,我们就保留了一部分,你像顶层和18层保留了一部分,是这样子的就是不卖保留了,然后等到市场好些就拿出来。”

  那么,捂盘的销售方法是否能绑架房价呢,在北京郊区的融科·香雪兰溪楼盘,销售人员这样告诉记者。

  “今天只开了40套房,就这一小溜,一单元还没开,包括01 03单元都没开。”

  销售人员告诉记者,他们一栋楼每次只卖一个单元,要三次才卖完。由于控制了销量,所以大量买房人都要经过排号才有可能买到房。

  记者:“1单元什么时候开,知不知道?”

  “还没价。”

  记者:“开盘得多少钱?”

  “开了你们也未必能买得上。”

  记者:“为啥?”

  “一样,您要是不排队的话,像头前一开盘的时候,提前3天就跟这排队。”

  记者:“提前3天排队?”

  “对,24小时不走。”

  销售人员告诉记者,每次开发商只拿出很少的房子推向市场,通过前期宣传,吸引大量的买房人,他们又在这些买房人中挑选第一批顾客前来签约,记者注意到,由于买房人担心失去签约资格,所以往往只能价格上做出让步。

  “排完号,还得来再摸号,不见得能买上。”

  记者:“还得再摸号,摸什么号?”

  “叫你今天来,你不是来了吗,来了之后,一二三四五六七八九十,一共发60个号,卖40个房子,再来抽,看能不能抽着你。”

  记者:“再来抽是吧?”

  “对。”

  记者:“你今天买上了吗?”

  “买上了。”

  就这样,买房人怀揣着千军万马过独木桥的心理,冲上了开发商设计好的抢房战场,这时,价格已经不是主要因素,能不能买到房才是他们关心的重点。记者在财务室看到,不少幸运者正在交定金,财务人员告诉记者,定金交了,不管买没买房,都不再退。

  记者:“定完房子先交两万,是吧,然后再等着签合同。”

  “对。”

  离开财务室,记者重新来到购房大厅,询问不久后再次开盘的价格。

  “一单元要是开了你算算,一单元要是开了15000元每平米。”

  记者:“能这么高吗?”

  “还真是这样,不开的原因就是为了涨钱。”

  记者刚问完,就又有两套房屋卖了出去,销售人员也高兴的表示,中午就可以休息了。

  “还有俩,下午可以回去了。”

  问你个问题,如果你去菜市场买白菜,品质都一样,你会挑什么样的白菜?那当然会挑最便宜的。可是,如果菜市场所有卖白菜的摊主都把规矩改了呢?比如让你排号,但还不一定能买得上,后面还得抽签,抽中了才有可能买到白菜,这时候你关心什么?那我当然首先会担心能不能买的到,这个时候价格高低已经成了次要的。既然好不容易排到这了,抽到了买白菜的机会,价格高点就高点吧。

  所以你看,在自由市场消费者可以自由选择,这家的白菜贵了我就可以买别人家的,白菜价格很难涨起来。但现在换一种捂盘排号抽签的销售方式之后,能不能买到就成了首先考虑的问题,价格反而不重要了。要是北京的菜市场都这么卖白菜、卖萝卜,估计价格也能涨起来。

  所以说,开发商在这里玩了一个障眼法,人为制造房源紧张的气氛,从某种程度上说,这就是一种变相的哄抬房价。可是,开发商敢玩这种游戏,还是瞅准了市场供应紧张,房价连续上涨。如果供大于求,房子卖不动,房价走低,它这种游戏也玩不下去。面对疯狂的房价,怎么办?我们来听听学者的意见。

  就在房价高涨的同时,国土资源部也推出了《限制用地项目目录2006增补本》,这一目录中,明确规定:宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。

  尹中立:“你如果成片开发规模太大的话,它就会形成价格垄断,事实上就会形成价格垄断,所以把大批量的土地,分割成几个区域,让几个开发商去,在一个土地上开发,它就会形成价格的竞争,就有利于消费者,这是方向是对的。”

  记者注意到,刚刚结束的中央经济工作会议,也要求增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。

半小时观察:

  就在我们调查北京楼市的时候,我注意到两条与楼市密切相关的新闻。第一条是刚刚结束的中央经济工作会议提出,明年要增加增加对保障性住房支持力度,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强廉租住房等保障性住房建设。另一条新闻是中国社科院最新发布了《2010年经济蓝皮书》表示,目前房价收入比超出合理承受范围,8 5%家庭无能力买房。两相对比,我们既看到管理层已经着眼于改善房地产市场的供需关系,满足更多人的住房要求,也看到这项任务的紧迫性和复杂性。但对房价来说,暴涨和暴跌都不是正常现象,如何让它与百姓收入增长的步伐更合拍?我们还需要更多的办法。


作者:    来源: 中国新闻网(北京)     编辑: 田稼

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