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深圳新房成交均价不足1年上涨将近1倍
http://internal.dbw.cn/   2009-12-13 07:20:41
 
  中国新闻网12月13日报道《经济半小时》栏目在某网站上展开了百万网友房价问卷调查,您所在的城市房价是多少?您认为推动这一轮房价上涨的原因是什么?房价还会不会涨下去?截止今天下午,已经有60多万名网友参加了我们的调查,有近70%的人相信,房价还会上涨;还有34%的人认为,房价还会持续上涨三年;32.6%的人相信推动当前这轮房价上涨的最重要的原因是人们对通货膨胀的预期,担心货币贬值;45.5%的人认为,不能单纯的只靠某一个政策,而是要靠调整土地政策、税收政策、货币政策等等,是一个系统性工程。我们也期待有更多的观众能积极参与,发表自己的看法。

  在展开这次网络问卷调查的同时,我们的记者对几个城市的房价进行了实地调查。今天我们就到深圳去看看。全国房价普涨,在深圳,不仅商品房均价在一路上涨,而且出现了一个奇怪的现象,房价越高,卖的越火。

  12月6号上午10点钟左右,在深圳市南山区的一个楼盘——三湘海尚的售楼处门外,路边停满了轿车,还有新来的车辆陆续开进楼盘,从马路对面看过去,狭窄的过道上挤满了人,场面非常火爆,记者从工作人员那里了解到,这里正在举行的活动,是三湘海尚A栋的开盘会。

  工作人员:“现在都还没有抽(签),等一下就差不多一栋楼,100套左右。”

  100多套房子,吸引了将近300位客户前来购买,难道是这个楼盘的价格很低?实际情况恰恰相反。三湘海尚A栋的开盘均价是每平方米3万8千元,一套175平方米、楼层较高的房子,要价超过了700万元。

  工作人员:“175是这样子的,它价格的话,西头15楼左右的话,就是七百万左右,那东头的话就会稍微贵一点,那八百多万。”

  记者:“合每平米是多少钱?

  工作人员:“合每平米,15楼的就是4万,那这边东头的话就是5万1。”

  不仅是房价令人咋舌,三湘海尚对购房客户还设定了种种门槛,其中一项就是,如果想要买房,需要先在中信银行(7.44,-0.07,-0.93%)开立一个诚意金账户,并且比须在账户里预存20万元,否则就无法获得购房资格。

  “就是在你自己的名字下面然后开一张中信的卡,然后的话转20万资金进去做资金监管,开盘的话你选中房了,那么这个钱就划过来做定金。”

  三湘海尚的售楼人员告诉记者,从开盘以来,销售情况一直都很红火,上一次开盘是在今年11月29号,在不到三个小时的时间里,北区B栋和F栋的所有房子就被抢购一空,销售金额高达13亿元。

  三湘海尚售楼人员:“那么我们上个礼拜天卖的,总共有220套,其中有两套复式,顶层复式,那也是开盘两个多小时,不到三个小时全部卖完。”

  不仅仅是板楼,三湘海尚还拥有37栋别墅,每户300平米,每平米标出了10万元的天价,尽管价格如此高昂,并且尚未完工,但这些别墅早已销售一空。不仅三湘海尚一个楼盘,它所在的整个后海片区,都是近来深圳房产商热力追捧的区域。在两年以前,这片填海形成的土地并不被人熟悉,但从2008年开始,随着卓越维港、曦湾、宝能太古城、鸿威海怡湾等楼盘陆续动工兴建,再加上毗邻香港,临近深圳湾,几乎每家房地产开发商都打出了海景、豪宅的旗号,后海俨然已经成为深圳新一代豪宅区,所有楼盘的价格也随之水涨船高。

  在深圳湾沿岸的另外一个楼盘——半岛城邦,记者再次感受到了深圳豪宅市场的火爆。小区大门口对面的十几家底商,无一例外地被房地产中介占据,小区住户告诉记者,在这个入住率还不是很高的楼盘旁边,每个月几万块钱的租金,也只有房产中介能够租得起。每家中介重点推介的楼盘,也清一色都是豪宅。

  半岛城邦小区住户:“像现在这条路封了,如果没封的话,我们平常星期六(24.53,-0.41,-1.64%)、星期天水泄不通,车这里将近堵住了。”

  在中原地产深圳有限公司,董事总经理李耀智告诉记者,在过去的一年里,深圳的豪宅市场出现了一波大幅上涨行情。

  中原地产深圳有限公司董事总经理李耀智:“那么今年的成量可以说,就是说还是一个非常火爆的情况,第一个从房价来看,基本上今年的11月份的房价比年初时候,升了80%,这是一个平均价钱,据我们了解,就是有些区域已经超过了2007年的房价,特别是一些豪宅的地方。”

  看到深圳抢购豪宅的情形,恐怕谁都会觉得不可思议。前几天我们在上海成都的实地调查,包括在网上的调查发现,急着买房子的主要还是年轻人居多,他们怕明年房子涨价,赶快现在先出手,主要瞄准一些中低档楼盘,甚至二手房。

  但在深圳我们看到现在火爆热销的却是新开盘的豪宅,金额最少就得几百万,高的都在上千万。这样的房子显然不是初次购房的年轻人选定的目标,那么又是哪些人在热炒深圳豪宅?那么,到底是什么让深圳豪宅的交易如此火爆,又是哪些人在抢购豪宅?

  在深圳后海片区的高档小区里,随处可见全家出动、前来看房买房的人,记者了解到,他们大多来自香港、澳门和台湾。

  “第一是深圳的,已经取消了,××方面也在年底会检讨,城建方面,也会吸引很多国外,特别是港澳台同胞来这边买房,因为他们觉得深圳这边还是一个比较重要的城市,第二,他还是比较看好××。”

  深圳著名房地产投资客俱乐部“翡翠脑库”的成员之一—张卫东博士表示,除了来自港澳台的资金之外,金融危机过后,有相当一批来自实业的资金也在寻找出路,这些资金也看上了深圳的豪宅。

  深圳著名房地产投资客俱乐部“翡翠脑库”博士张卫东:“实际上大量的实业资本在转移购买,而他们去购买的话,很显然购买具有稀缺保值属性的豪宅,第一它保值的可能性,以及它的升值的潜力是比较大的,第二个就是它每个豪宅对它资金的吸纳性是比较大的。”

  翡翠脑库的另外一名成员——深圳著名房地产投资客邹建民告诉记者,豪宅市场持续升温还有一个原因,那就是房地产开发商挤牙膏式的销售策略,同一个楼盘在完工之后不是一次性全部销售,而是分批开盘,每次开盘价格都会有所上调。

  深圳著名房地产投资客邹建民:“假设这里开了两个楼盘,它第一期开了2万8,我一天就卖完了,又新推出来100多套,200套,然后在拔高一次价格,每推一期房就拔高一次价格,那么就造成了一种,让人产生了一种恐慌,或者是一种赶快想买的那种,一种扬声效应就出来了。”

  在采访中记者还了解到,在深圳,购买豪宅的客户主要目的还是为了投资,而不是自住,这个比例已经远远超出了正常范围。

  “据我们的统计,现在这个比例大概是60%是买了投资,如果豪宅,就是说会比平均更多一点,大概占到70%—80%。”

  记者:“正常是一个什么数据?”

  “正常的70%—80%都是买来自己用的,20%—30%是买来自己来投资的。”

  看来在深圳的豪宅市场上,投资避险的资金占了大头,真正自用的住宅反倒是一小部分。不过,我想既然这种高端豪宅只是针对少部分富人或者企业,和一般老百姓买房子关系不大?事情还真不像你想的这么简单。深圳爆炒豪宅还会带来什么后果?

  深圳掀起购房热,是否是在豪宅的带领下价格节节走高的?

  一些来自港澳台的炒房资金和一部分企业的实业资金,云集深圳爆炒豪宅。这样的情形仿佛是两年前的再现。我们都还记得06年07年那轮房地产热中,深圳异军突起一度成为全国房价上涨速度最快的城市。那么,在眼下这新一轮房价上涨中,深圳楼市又是一个什么状况?在豪宅的带领下,深圳掀起购房热,价格也节节走高。

  记者:“我现在所在的地方是深圳市土地产权登记中心,从今年9月中旬开始,深圳市所有一手房和二手房买卖所产生的产权登记都要在这里进行,现在的时间是下午一点四十分,距离工作人员上班的时间还有二十分钟,但是我们可以看到,预约台前已经排起了长长的队伍。”

  两点钟,土地产权登记中心的工作人员开始上班,前来办理产权登记的人越来越多,预约台前也变得越来越拥挤。在登记中心设点的银行工作人员也告诉记者,现在他们每天都要加班加点处理客户的房贷和抵押请求。

  记者:“那这段时间,一手房、二手房交易是不是很火爆?”

  光大银行深圳分行抵押员:“对呀,最近都很火爆,到上午人没下午这么多,因为下午的就是区间还要办抵押的人,一拿号就是一直排队,最近工作量是比较大一点,其他各大银行的工作量都是非常大。”

  记者注意到,在登记中心二楼的大厅里,负责办理手续的A区和B区都是人满为患,在一楼的等待座位上,还有几十个人在排队等待叫号。在这里,记者还遇到了一位从广州赶来深圳的购房者,他的手上还提着行李箱。

  记者:“你是私人住还是?”

  购房者:“都是嘛,来做办公楼。”

  记者:“买办公楼,具体是哪个楼盘?”

  购房者:“在人民中心会展中心那里,现在是3万5。”

  记者:“为什么到了现在才出手,半年前那个价格多低?”

  购房者:“是啊,但是一直在涨,再不买不行了。”

  从今年2月份到9月份,深圳新房的成交均价从每平方米10988元,一路上涨到了每平方米20940元,并突破2万元大关,创下历史新高。虽然10月和11月份的均价稍有下跌,但成交量却在不断放大。邹建民认为,正是在豪宅热销的带动下,深圳的楼市开始重新变得炙手可热,在这个过程中,豪宅起到了房价助推器的作用。

  “在深圳以前传统的商业区它连个花园没有,不仅仅山、小区连花园都没地方建,因为它传统的商业区那个地方,周边的房价一万多块钱,很漂亮的房子一万多块钱,但是它建起来以后它要卖4万,应该是成交量和价格都处于一种疯狂的状态。”

  疯狂,恐怕是我们对眼下深圳楼市听到最多的评价。这种疯狂最先从高端豪宅市场开始,不断向普通住宅市场蔓延,带动了整体楼价的上涨。这恐怕是我们值得警惕的。

  其实,07年深圳楼市的暴涨和08年深圳楼市的一度下跌,就曾经给不少炒房客上过一堂生动的风险教育课。所以,面对年末这一轮房产热,他们中的很多人并没有兴高采烈,反而比较担忧。

  在深圳后海片区,三湘海尚、宝能太古城等楼盘与香港仅有一桥之隔,过了深圳湾跨海大桥,对面就是香港的元朗地区,邹建民告诉记者,深圳这边的房价已经超过了对面元朗的房价。

  邹建民:“我们所看到的那片高楼,元朗地区的这片高楼,现在的房价是每平方米3万左右,那么我们深圳湾大桥这一边,作为我们深圳,深圳湾这边的房价现在已经是4万多了,大概处于这种情况,已经基本上跟香港已经接轨了,但是我们收入是香港的1/5,不到1/6。”

  在采访过程中,邹建民始终挂在嘴边的两个名词是租售比和房价收入比,这两个数据是国际上通行的、衡量房价是否偏高的标准。

  邹建民“从各国的情况来看,居民的实际承受能力来看,基本上一个月的工资相当于一平方米的房价,从世界各国的现状来看,也都基本上是这个状态,那么现在中国几个月工资每一平方米的房价,上万块钱一个月,两三块钱的房价,现在我们的收入不过是几千块钱,显然这个房价不是正常的,另外从投资角度上来说,现在也不具备投资价值了,房地产是房价租金比,应该是300以上,250—300之间,应该是一个比较合理的一个状态。”

  记者:“深圳是怎么样的?”

  邹建民“但是深圳已经是500:1。”

  正是出于这样的考虑,作为在深圳名声很响的投资客,邹建民却已经有很长一段时间没有出手买房。

  邹建民:“这个价格本身,我认为没有投资价值,现在就是赌,所以说,我作为一个投资人来说,我不买。”

  不仅仅是邹建民一个人有这样的看法,翡翠脑库的其他成员也有着类似的观点,在这个投资客俱乐部最新一次的小型聚会上,四位投资客一致认为,假收入证明的泛滥是深圳楼市价格虚高的重要原因。

  投资客:“据我现在的统计80%的收入证明,银行所需要有还款能力的证明是假的,这个业内人都知道,这个不但业务内都知道旁人也知道,银行配合你做假。”

  在一家地产中介公司的工作人员那里,邹建民的话得到了印证。

  地产中介公司工作人员:“房价到了这个份上,我就经常考虑到,资金从哪里来,银行贷款,贷款人的收入已经不可能满足银行的需要,他们只能通过做假的收入证明,因为银行的月工不能超过收入的50%,那么他工资没有涨,楼价涨的那么高了,为了贷到那么钱的话,他只能造价工资证明,来应付银行。”

  张卫东是翡翠脑库成员中对深圳楼市最为乐观的人,但他也意识到了当前房价中所蕴含的泡沫和风险,他也提醒购房者要仔细研究经济形势和国家相关政策,不要一味跟风,那样只会把楼市的泡沫越吹越大。

  “如果有人买了赚到钱,那么他赚到钱了,他赚到钱就会给另外一个人他知性,就是另外一个人他赚到钱了,我就认为我也可能赚到钱,就他知性的,他人赚到钱来支撑我的信念,我投机我也可以赚钱,这种就会产生正反馈,这个正反馈一定要不断持续,直到持续的真正的需求资金枯竭,它就会产生一个剧烈的下调,所以每次下调的时候都是比上升的要陡峭的多,因为一旦下调是真正没有购买力,那时候炮制没有接盘了。”

  半小时观察:

  和自住型需求比起来,房价上涨似乎给投资者带来的是巨大利好,毕竟他们的收益就直接体现在房价上,只有房价涨的更高更快,财富的雪球才能越滚越大。但和任何一种投资都一样,脱离实际价值的资产泡沫,吹的越大未来它破灭的时候动静也就越大。对这个道理深有体会的炒房客,对现在的房价也是胆战心惊,更别说那些真要等着买房子住进去的老百姓了。从现在的房价看,它已经成了降低社会幸福指数的一大因素,不仅低收入者的住房梦在高房价面前难以企及,就连中等收入者的买房压力也越来越大。为了一套房子,我们除了付出金钱,还付出了多少社会代价?这笔成本账也该算算了。(CCTV-经济半小时)


作者:    来源: 中国新闻网(北京)     编辑: 丁洋

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