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2010北京楼市十猜想:房价涨幅放缓 捂盘风险加大
http://internal.dbw.cn/   2010-01-08 09:27:59
 

去年12月11日,北京一位民众在大型建筑内遥望远处的住宅。据悉,北京今年在售的50个主流楼盘,涨幅超过50%的楼盘占到八成。 中新社发廖攀 摄

商品经济市场下,楼市难免有起伏涨跌,但2009年北京楼市带给人们的“戏剧性”感受却超过了其他所有行业,从2009年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房,老百姓们也体验了多年来最大的一次由市场经济引发的“心跳”,而今年1月的一场大雪给虚火上升的楼市一下子降了温,政策也同时下了营业税恢复、二套房收紧等几剂败火药,但人们的恐慌会不会就此止步?高昂的房价会不会就此低头?让我们关注2010年楼市十大猜想。

猜想1

房价涨幅放缓成交量不容乐观

新年开局,北京楼市迅速降温,新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日,商品期房住宅日均成交量仅142套,与2009年12月日均532套的成交量相比,下降73%;二手住宅日均签约108套,不及2009年12月日均成交量的十分之一。据美联物业市场研究部统计,自去年12月23日营业税细则一出台,北京二手房市场就明显降温,成交量连续下滑。同时,二手房议价空间增大。

另外,新房开盘较少也是成交低迷的原因。北京仅有水岸花墅、建邦枫景、明悦湾、香榭花园等4个楼盘新获预售许可。目前,北京市商品期房住宅的库存量为61323套,按照12月份的成交量计算,4个月左右便可消化完毕。截至2009年12月19日,北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套,仅为59954套,已达到近三年来的历史最低点。经历了一年的火爆行情之后,与2009年1月1日的105824套相比,北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高达43%,这一指标的走势在全年来看也是明显的持续下跌趋势,新开房源的补充成为一个迫在眉睫的问题。

成交量上来看,一进入今年,楼市的调控政策和新年的大雪都使得楼市成交有所降温,预计今年,受到政策影响和“房荒”的影响,成交量的下滑似乎已经可以判定的结果。

虽然成交量不容乐观,但房价方面的反应应该会慢一些,中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,目前购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下,市场将呈现短暂的供不应求现象。此外,经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力,预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势,但在宏观调控的作用下,房价涨幅将有所放缓。

今年的土地市场,市国土局透露,2010年将继续调整供应节奏,力争一季度供应1000公顷,上半年完成供应2000公顷,主要集中在轨道交通沿线及新城,预计这两个区域土地可供应量将达到5000公顷以上。专家推算,今年下半年,北京市场将迎来一个新盘放量的高峰。届时可售商品住宅期房存量将有望回升。

猜想2

捂盘惜售风险加大

今年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张。据北京市房地产交易管理网数据显示,至去年12月中旬以来,北京市商品住宅期房的库存量多次跌破6万套。

由于供需矛盾的存在,开发商捂盘惜售仍然会延续,由于自身不缺乏资金,并且出于销售的持续性,开发商还是会延续之前小批量供应,多次开盘的销售策略。捂盘惜售在2009年已经相当盛行,不少开发商一再延期开盘,而每次延期都让房价上涨,但是买房人仍然是趋之若鹜,这更助长了开发商捂盘惜售的气焰。在2009年尝到捂盘甜头的开发商们,2010年也不会放弃这么好的获利方式,一旦市场供应量短缺,开发商还会待价而沽。不过,捂盘惜售虽然可以获利,但是也存在风险,一旦错过最好的销售时机,将会对后期的销售很不利,特别是一些体量大的项目,还是要掌握一定的推盘节奏。同时,捂盘惜售也不是政府所允许的,如果政府开始调控房价,捂盘惜售者将首先被治理。因此,2010年,诸位开发商,尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”,但是,也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。

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作者:    来源: 中国网—京华时报     编辑: 邵春英

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