追不上房价涨速的故事情节，在过去10年间屡屡上演(2008年金融海啸冲击下的市场为特例)。然而，2009年房价的价格反弹幅度之高还是出人意料，而且，这是在经济前景尚不明朗的情况下发生的。

　　2009年的这种走势也给2010年留下更多不确定性。

　　这种不确定性首先是在经济掣肘和高房价舆论压力双重指标作用下的政府态度骑墙；其次是市场泡沫吹大了之后的后市难料：房价和交易量不断刷新历史纪录，地价在以央企为代表的非传统地产主营业务企业加入竞争后被迅速推向新的价格平台，且毫无扭头迹象；第三在参与者心态上，房价永涨不跌的神话似乎一统天下，而这种判断出奇统一的心态同“一年翻一番”的涨法一样，明显不符合标准的理性走势图。

　　其一，政府态度，刺激还是打压？2009年开端，房地产行业是在政策呵护和相对宽容的社会舆论环境中开始的：2008年年底出台的一系列刺激内需政策生效，交易环节政府让利减免买卖相关税费，初次购房和“改善型”需求银行贷款首付一律低至两成，还享受7折利率优惠。

　　然而到了年末，却先是取消营业税“红包”，然后把土地款首付比例提至50%，打击囤地，出台“国四条”等等“打压”政策—平静一年的政策面在“保持刺激经济方向不变”的大基调下，以高层不断放出对房价过高的担忧声音为结尾。

　　其二，脱缰之市场野马，什么时候到头？人们往往拿2009年和2007年做对比，不同的社会经济背景，类似的特征：天价房频现，土地价格不断创出新高。

　　在交易量上，2009年创下了有史以来的新高，中国约消化了全世界50%的房子。以北京为例，全年二手房的交易量超过25万套，超过过去3年的总和。

　　在价格上，从年初的“小阳春”到四季度的狂澜突进，热点区域的反弹高度甚至超过100%，某些热点城市房子火爆的程度让人瞠目结舌，比如传统热点城市北京、上海、深圳、广州，比如在“国际旅游岛”概念刺激下的海南三亚，比如全运会举办地、次热点城市的代表济南，坐地涨价的现象比比皆是。

　　土地价格水涨船高，地王频现，面粉贵过面包比比皆是。从北京广渠路10号地开始，史上有纪录的地王数字屡屡被刷新：上海长风地块破上海纪录，北京顺义22号地破京城年度总价和单价纪录，广州亚运城以255亿元人民币成交额年度收官，创有史以来地块总价历史新高——更让人吃惊的是，在年末政策打压倾向明显时，依然有区域性高价地块频繁成交。

　　市场参与者的心态，也经历了从观望到参与、癫狂的过程：年初看看，年中动心，年底价格涨上去了拼命追涨。目前的状况于买家而言，普通住房排队，高端住房排队，连别墅也要排队托关系，需求层面无论是“刚需”还是投资保值热情仿佛一夜之间被激发；于卖家而言，开发商以及同开发商有交情的人俨然成为这个社会最有面子的人：从年初的乏人问津，到积极促销生怕赶不上“小阳春”末班车，年末捂盘惜售，生怕卖便宜了，开发商的心态也在发生显著的变化。

　　其三，在流动性过剩的背景下，楼市是否又要吹一个大泡泡？

　　同2007年相比，2009年的市场方向从货币角度出发，共同点是通胀压力下的理性选择。买房者要么是出于投资保值需求，“再不买就更买不起了”；要么是因为通胀预期，货币贬值“持有房产比存银行划算”，资产实现了从银行到房屋的一次大搬家。于企业而言，2009年在外需整体乏力投资无门的情况下，资金只有往债券房地产等虚拟市场流动，以央企为代表的非地产主营业务企业拿地，多是出于此类考虑。

　　泛滥的流动性是明显的，为刺激经济投放虚拟货币，政策选择合乎逻辑，而吹出来的这个地产泡泡也合乎工具理性。那么2010年，流动性会收紧吗？是继续吹这个大泡泡，还是挤压些水分出来？

　　中国的房地产市场是政策市，2009年市场繁荣多拜政策所赐，这是获得评论高度认可的观点。而上述市场现象多可以解释为政策“打鸡血”的效果，因为支持中国经济“三驾马车”之一的进出口不行了，政府必须要扩大内需，不得不扶持房地产发展以拉动上下游50多个行业的复苏。而在政府不再扶持之后，2009年12月，交易量骤降，这似乎预示着某种方向性的态势变化——一旦政府撒手为常态，还疯得起来吗？

　　(马磊作者系中国不动产研究中心主任)